关于购房定金的返还办案手记

关于购房定金返还的办案手记

在房产市场高温不退的形势下，消费者辛辛苦苦积攒的银子一旦交给了开发商，基本上就处于被动局面，维权对于一个拥有广泛资源的集团公司和一个弱小的老百姓而言，双方处于一种极为不对等的博弈，所以老百姓在购房时一般都会慎之又慎，但百密终有一疏，廖荣华女士（化名）就遇到了这样一件事情。

2010年7月，廖女士在南昌步行街逛街时收到了一份卖房广告单，广告单上对一个名为“天路8号（化名）的楼盘极尽吹嘘溢美之词，比如环境幽静欧式建筑性价比极高等等，廖女士经不住售楼小姐的促销，当场就签订了购房合同，并交付了10000元购房定金。次日，廖女士赶到湾里去察看这个楼盘，发现这个楼盘和广告中的介绍有很大差距，她气愤之下就找到了售楼小姐，要求返还购房定金。售楼小姐又和廖女士谈了一大堆道理，在解说无效之后，售楼小姐拿出了《合同法》和购房合同说“你交的是购房定金，依据《合同法》第115条规定，你不履行合同就无权要求返还定金！”。气愤和无奈之下廖女士找到我，请求帮她维权。

我首先阅读了购房合同和定金收据及广告单，实事求是的说，依据《合同法》关于定金的规定而言，廖女士要求返还定金的主张确实有难度，因为购房定金收据上清清楚楚写的是“定金10000元”，而非“订金”、“预付款”等，同时开发商江西天湉房产有限公司（化名）很“聪明”的在广告单上注明了“本广告不作为要约，最终以购房合同为准，本公司具有最终解释权”，这就意味着开发商在广告上的种种许诺都不具备法律效力，购房者一旦发现实际情况和广告不符，也难以此为由要求解除合同，这也是当下开发商常用的操作手法。怎么办？我再次拿起合同反复看，终于发现了一个细小的突破口。

次日，我在廖女士陪同下来到步行街旁边的这个售楼处，找到售楼小姐和主管杜经理，杜经理听完我的自我介绍后很傲慢的说“衷律师，你是律师应该知道定金是不能退还的,这不需要解释吧”，我笑笑说，“杜经理，今天我来不是谈定金的事，我想看看你们的售房委托书”

“什么委托书？”
“就是江西天湉房产有限公司和你们顺风公司的委托书，你看，这是你们的广告单和定金收据，上面盖的章是“顺风售楼机构”，而购房合同上的售房方印章又是“江西天湉房产有限公司”，请问怎么解释？如果说你们是委托关系，我要求看一下委托书应该合情合理”。

 “哦，我们是合作关系，我们是天湉公司的代理商”

 “那好，请出示一下委托书，证明你们售楼的合法性”我坚持这一要求。

 杜经理转身出去打电话，过了5分钟她笑容满面的说“真抱歉，衷律师，我们王总今天不在，所以我们这些打工的拿不到委托书，要不你过几天再来”

 “那我只有去天湉公司问一下情况了，再见”说完我就拉上廖女士出了门。

 坐车到湾里，我找到了天湉公司，公司的田主任接待了我，他听完来意后皱眉说道“这个顺风公司早就和我们终止了代理关系，现在我们是自己销售”，我又问了些问题就告辞了，对这起纠纷的解决已经是胜券在握。

 两天之后，我向天湉公司邮寄了一份《律师函》，律师函的内容如下：

“衷震律师受廖荣华委托，就贵公司与顺风(南昌)营销机构公司委托代理销售天路8号房产事宜，特郑重致函如下：

2010年7月，廖荣华在步行街售楼处接到关于天路8的广告，经该售楼处工作人员的宣传，廖英于7月4日和该售楼处签署《南昌天路8号认购书，关于合同的出售方约定为江西天湉房地产投资开发有限公司，而实际签章落款人却为顺风销售机构，廖女士在签订此认购书时存在重大误解，故不准备购买此房产，并要求售楼处退还意向款五千元，后经交涉得知售楼处的实际经营人为顺风（南昌）营销策划机构，贵公司与该公司关于天路8号的代理销售约定已于2008年8月终止。

关于购房定金返还的办案手记

在房产市场高温不退的形势下，消费者辛辛苦苦积攒的银子一旦交给了开发商，基本上就处于被动局面，维权对于一个拥有广泛资源的集团公司和一个弱小的老百姓而言，双方处于一种极为不对等的博弈，所以老百姓在购房时一般都会慎之又慎，但百密终有一疏，廖荣华女士（化名）就遇到了这样一件事情。

2010年7月，廖女士在南昌步行街逛街时收到了一份卖房广告单，广告单上对一个名为“天路8号（化名）的楼盘极尽吹嘘溢美之词，比如环境幽静欧式建筑性价比极高等等，廖女士经不住售楼小姐的促销，当场就签订了购房合同，并交付了10000元购房定金。次日，廖女士赶到湾里去察看这个楼盘，发现这个楼盘和广告中的介绍有很大差距，她气愤之下就找到了售楼小姐，要求返还购房定金。售楼小姐又和廖女士谈了一大堆道理，在解说无效之后，售楼小姐拿出了《合同法》和购房合同说“你交的是购房定金，依据《合同法》第115条规定，你不履行合同就无权要求返还定金！”。气愤和无奈之下廖女士找到我，请求帮她维权。

我首先阅读了购房合同和定金收据及广告单，实事求是的说，依据《合同法》关于定金的规定而言，廖女士要求返还定金的主张确实有难度，因为购房定金收据上清清楚楚写的是“定金10000元”，而非“订金”、“预付款”等，同时开发商江西天湉房产有限公司（化名）很“聪明”的在广告单上注明了“本广告不作为要约，最终以购房合同为准，本公司具有最终解释权”，这就意味着开发商在广告上的种种许诺都不具备法律效力，购房者一旦发现实际情况和广告不符，也难以此为由要求解除合同，这也是当下开发商常用的操作手法。怎么办？我再次拿起合同反复看，终于发现了一个细小的突破口。

次日，我在廖女士陪同下来到步行街旁边的这个售楼处，找到售楼小姐和主管杜经理，杜经理听完我的自我介绍后很傲慢的说“衷律师，你是律师应该知道定金是不能退还的,这不需要解释吧”，我笑笑说，“杜经理，今天我来不是谈定金的事，我想看看你们的售房委托书”

“什么委托书？”
“就是江西天湉房产有限公司和你们顺风公司的委托书，你看，这是你们的广告单和定金收据，上面盖的章是“顺风售楼机构”，而购房合同上的售房方印章又是“江西天湉房产有限公司”，请问怎么解释？如果说你们是委托关系，我要求看一下委托书应该合情合理”。

 “哦，我们是合作关系，我们是天湉公司的代理商”

 “那好，请出示一下委托书，证明你们售楼的合法性”我坚持这一要求。

 杜经理转身出去打电话，过了5分钟她笑容满面的说“真抱歉，衷律师，我们王总今天不在，所以我们这些打工的拿不到委托书，要不你过几天再来”

 “那我只有去天湉公司问一下情况了，再见”说完我就拉上廖女士出了门。

 坐车到湾里，我找到了天湉公司，公司的田主任接待了我，他听完来意后皱眉说道“这个顺风公司早就和我们终止了代理关系，现在我们是自己销售”，我又问了些问题就告辞了，对这起纠纷的解决已经是胜券在握。

 两天之后，我向天湉公司邮寄了一份《律师函》，律师函的内容如下：

“衷震律师受廖荣华委托，就贵公司与顺风(南昌)营销机构公司委托代理销售天路8号房产事宜，特郑重致函如下：

2010年7月，廖荣华在步行街售楼处接到关于天路8的广告，经该售楼处工作人员的宣传，廖英于7月4日和该售楼处签署《南昌天路8号认购书，关于合同的出售方约定为江西天湉房地产投资开发有限公司，而实际签章落款人却为顺风销售机构，廖女士在签订此认购书时存在重大误解，故不准备购买此房产，并要求售楼处退还意向款五千元，后经交涉得知售楼处的实际经营人为顺风（南昌）营销策划机构，贵公司与该公司关于天路8号的代理销售约定已于2008年8月终止。

有鉴于此，本律师认为，顺风（南昌）营销策划机构在代理权限已终止的情况下仍然以贵公司名义对外签署认购书，显属越权代理,并有欺诈嫌疑，而贵公司明知该公司这一行为而不予制止，从而使廖英及其他消费者产生重大误解，这将给贵公司的社会形象和良好口碑产生不良影响，为此，本律师提醒贵公司对此事及时纠正，以避免不必要的法律风险”

天湉公司的田主任在收到《律师函》后很快就给我打来电话，作了解释并表示会督促顺风公司还款给廖女士。

三天后，顺风公司的杜经理打电话邀请我到售楼部协商。在协商过程中，他们提出要扣除400元工作费用开支，我在征求廖女士意见后表示同意，随即廖女士拿到了9600元。廖女士非常高兴，一再表示感谢。

在办理这起案件过程中，廖女士并没有通过起诉解决这个问题，因为从合同法定金收受规定看，廖女士的主张很难得到法院支持，而通过威慑性的律师函出发，指出开发商和售楼部之间代理关系的瑕疵，进而提出返款要求，最终得以解决。这是一个非常特殊的个案，不具有代表性，在更多的情况下，购房者需要审慎的注意购房合同风险，以免日后遭遇“法律陷阱”。